תהליך אישור וביצוע עסקת מקרקעין

עסקה במכרז  

יוזם העסקה

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)

 

שלבים לקראת ביצוע העסקה

  • הכנת העסקה.

  • הכנת חוברת המכרז.

  • פרסום המכרז.

  • קביעת הזוכה על ידי ועדת המכרזים.

  • הזוכה במכרז מקבל הודעת זכייה בכתב (לפירוט התהליך קראו בחוברת המכרזים הרלוונטית המופיעה באתר.)

  • קליטת אישור סופי והפקת הודעה לזוכה על אישור העסקה,כולל שוברים לתשלום, לרבות דיווח לרשות המסים בגין ביצוע העסקה.

 

תשלומים

הזוכה מקבל מכתב אישור עסקה עם שוברי תשלום, לרבות דיווח לרשות המסים בגין ביצוע העסקה. התשלום יתבצע על פי לוח זמנים:

על הזוכה להסדיר את כל חובותיו בהתאם למכתב אישור העִסקה שהופק לו, וכן להסדיר את תשלום הוצאות הפיתוח לאחד הגופים הבאים, בהתאם לתנאי המכרז:

  • רשות מקרקעי ישראל

  • חברה מנהלת

  • משרד הכלכלה

  • חברה מפתחת

  • עירייה

  • משרד הבינוי

לאחר הסדרת התשלומים יחתום הזוכה על שני הסכמים:

  • הסכם לפיתוח תשתיות עם אחד הגופים המצוינים לעיל, בהתאם לתנאי המכרז.

  • הסכם פיתוח בכפוף לנוהלי הרשות. למען הסר ספק, יובהר כי חתימת הסכם פיתוח מול רמ"י מותנית בהמצאת אישור מתאים בגין הסדרת הוצאות הפיתוח מאת החברה המפתחת.

 

לוח זמנים לבנייה

לוח הזמנים המפורט להלן עשוי להשתנות מעסקה לעסקה.

בכל מקרה, החוזה הספציפי הוא הקובע.

  • 9 חודשים עד להגשת תוכניות בנייה.

  • 18 חודשים עד להתחלת בנייה.

  • 36 חודשים עד לסיום הבנייה.

בסיום הבנייה, בהתאם למסמך מבחנים לגמר פיתוח, הזוכה במכרז יהיה זכאי לקבל חוזה חכירה, בכפוף לנוהלי הרשות.

 

עסקה בפטור ממכרז  

יוזמי העסקה

אחד הגורמים הבאים:

  • יזם או גורם פרטי

  • רשות מקומית

  • משרד ממשלתי

  • מוסד ציבורי

 

יש לעיין במדריך העוסק בבקשה הספצי​​פית להקצאת קרקע בפטור ממכרז. כל דף מידע כולל מידע על העסקה, טופס בקשה וכל המסמכים הנלווים הדרושים לתהליך ביצוע העסקה.

  • את הטפסים יש למלא ולשלוח למרחב בהתאם להנחיות המפורטות בבקשה.

  • לאחר בחינה ראשונית של הבקשה, ולאחר שהמבקש צירף את כל מסמכי החובה לבקשתו, יונפק שובר תשלום אגרה לביצוע עסקה בפטור.

  • תיתכן גם דרישה להשלמת מסמכים נוספים.

 

הפרטים הדרושים לעריכת העסקה

  • זיהוי השטח והכנת תשריט לעסקה - מסמכים אלה יצורפו להסכם שייחתם בסיום התהליך. רמ"י תבדוק את פרטי הנכס בספר הנכסים, לרבות בדיקה מול נסח רישום המקרקעין שהמציא היזם. בעקבות זאת יהיו בתיק הנתונים הבאים: גוש/גושים וחלקה/חלקות, תב"ע, מגרש, שטח ובעלות על הקרקע.

  • תכנון - קביעת מטרת השימוש בקרקע וקיבולת הבנייה (כמה מותר לבנות) באמצעות דף מידע תכנוני שהמציא היזם אם נדרש לעשות כן וכמפורט בטופס הבקשה. צוות התכנון ישלים נתוני תכנון נוספים ככל שיידרש.

  • שמאות - קביעת ערך הקרקע. עסקות מסוימות אינן דורשות הערכת שווי כמפורט בהחלטות מועצה, בנהלים או בדף המידע. לדוגמה, הקצאה לרשויות מקומיות במסגרת הפרשות לצורכי ציבור.

  • פיקוח - דיווח על המצב הקיים בפועל בשטח, לרבות מפגעים טופוגרפיים או סביבתיים או לחלופין המצאת תצהיר על ידי היזם, הכול כמפורט בטופס הבקשה או בדף המידע של אותה עסקה.

     

    לאחר שנבחנו, רוכזו ונקלטו כל הנתונים לצורך ביצוע העסקה, היא מועברת לדיון באחת הוועדות הבאות:

  • ועדה צוותית* מתכנסת בכל שבוע; דנה בעסקות עד 1.5 מיליון ש"ח בשטח של עד 5 דונם, לפי תקנה (1)25 לתקנות חוק חובת המכרזים.

  • ועדה מרחבית* - מתכנסת בכל שבוע; דנה בעסקות עד 5 מיליון ש"ח בשטח של עד 20 דונם.

  • ועדת מסלול ירוק* - מתכנסת בכל שבוע; דנה בעסקות מעל 5 מיליון ש"ח בשטח מעל 20 דונם.

  • ועדת מסלול אדום* - מתכנסת בכל שבוע, בראשות מנהל הרשות; דנה בעסקות מורכבות, עסקות בהיקף כספי גדול, ללא הגבלת שטח ובעסקות שהועברו מהמסלול הירוק מכל סיבה שהיא.

  • ועדת פטור - ועדה שליד מועצת מקרקעי ישראל המתכנסת פעם בחודש, בהתאם לתקנות המחייבות אישור של ועדת פטור לפי תקנות חוק חובת המכרזים.

  • ועדת משנה - ועדה שליד מועצת מקרקעי ישראל המתכנסת פעם בחודש ודנה בנושאים כגון שטחים מעל 100 דונם בקרק​ע חקלאית בהתאם להחלטת מועצה מס' 1369, עסקות של שינוי ייעוד, שינוי ניצול או פיצול מגרש בקרקע עירונ​ית מעל 20 דונם לפי החלטת מועצה מס' 1389, הקניית זכויות לזר​ים לפי החלטת מועצה 1148 ועוד. 

* למעט עסקות אשר על פי תקנות חוק חובת המכרזים מחייבות אישור ועדת הפטור.

 

אישור העסקה

אישור העסקה בפטור ממכרז מתבצע בשתי רמות:

א. אישור עקרוני

בפני יוזם העסקה ניצבות שלוש אפשרויות:

  • לבצע את העסקה בהתאם להודעת רמ"י.

  • להגיש השגה על הסכום לתשלום מבלי לבצע את העסקה, ובלבד שלא בוצע שימוש או שטרם נתפסה החזקה בקרקע.

  • להגיש השגה על הסכום לתשלום ובמקביל לבצע את העסקה; לשלם 75% מהסכום המלא במזומן ולהפקיד ערבות בנקאית בגין יתרת ה-25%.

ב. אישור סופי

לאחר קבלת מפרט כספי חתום כנדרש, העסקה תאושר סופית, וייווצרו חיובים כספיים בתיקו של היזם. יוזם העסקה מקבל מכתב אישור עסקה עם שוברי תשלום, לרבות דיווח לרשות המסים בגין ביצוע העסקה.

 

התשלום יתבצע על פי לוח זמנים:

אם יוזם העסקה מסדיר את כל חובותיו בהתאם למכתב אישור העִסקה שהופק לו, נחתם הסכם פיתוח, בכפוף להחלטות המועצה ולנוהלי הרשות.

 

לוח זמנים לבנייה

לוח הזמנים המפורט עשוי להשתנות מעסקה לעסקה. בכל מקרה, החוזה הספציפי הוא הקובע.

  • 12 חודשים עד להגשת תוכניות בנייה.

  • 18 חודשים עד להתחלת בנייה.

  • 48 חודשים עד לסיום הבנייה.

בסיום הבנייה, בהתאם למבחנ​ים​ לגמר פיתוח, יוזם העסקה זכאי לקבלת חוזה חכירה, בכפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולנוהלי הרשות.

 

הבהרות  

  • המידע מוגש כשירות לציבור. אין במידע שלהלן משום תחליף לייעוץ מקצועי, והוא לא יוכל לשמש עילה לתביעה כלשהי.

  • אם קיימת סתירה בין מידע זה ובין הוראות הדין, יחולו הוראות הדין.

  • במידה ורשות מקרקעי ישראל תחליט לאשר את ביצוע העסקה, העסקה תתבצע בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולנוהלי הרשות, שיהיו בתוקף במועד ביצוע העסקה ובכפוף לקבלת אישור הגורמים המוסמכים.

gov