לאן פניהם של מקרקעי ישראל

הרצאתה של עו"ד רחל זכאי היועצת המשפטית למינהל בכנס השנתי של המכון לחקר מדיניות קרקעית ושימושי קרקע, שהתקיים ביום 12.12.07.

​השאלה לאן פניהם של מקרקעי ישראל הינה שאלה חשובה כשלעצמה, וחשיבותה מתעצמת  לאור התהליכים שעוברים על החברה הישראלית בהקשרים שונים:
            משקלו של הפרט ושל קניין הפרט,
הפער החברתי ושאלות של צדק חלוקתי
מקומו של המיעוט הלא יהודי בחברה הישראלית, ובהקשר שלנו – מיקומו הפיסי.
 
לכך נוסיף את השאלה, הנוספת, המטרידה רבים, בדבר אופן ניהולם של אלה ע"י המינהל:
-         האם ממלא המינהל את תפקידו, האם הינו מסוגל למלא את תפקידו ?
-         האם נכון שינוהלו מקרקעי ישראל ביד אחת, או שמא דווקא בנקודת זמן זו נכון להפריד את ניהול מקרקעי קק"ל?
 
השאלות והבעיות רבות - והפתרונות אינם פשוטים.
 
ניתן לומר כי יש קונצנזוס בציבור, איש איש מנימוקיו, ובהתייחס לאינטרס אותו הוא מייצג, כי ניהול מקרקעי ישראל אינו כליל השלמות. אינני מתכוונת להתווכח עם תחושה זו, ואף לא לומר כי היא תלושה מן המציאות. אך אין  לכחד כי  במובן מסוים הפך המינהל לסוג של שק חבטות לאומי המותקף על מחדליו הוא ועל מחדלי הגופים האחרים הפועלים או אינם פועלים במשבצת בה הינו נבחן. והשתלחות בו הינה כמעט בון-טון.
 
מצאנו עצמנו שומעים בעלי תפקידים בכירים, אפילו בכירים ביותר, הקוראים לפרוק המינהל, כאילו הפרוק כשלעצמו הינו מטרה והיא שתביא מזור לכשלים שקיימים. לאחרים יש תשובה מלאה יותר: לא רק שצריך לפרק את המינהל אלא יש להעביר לבעלות פרטית את הקרקעות שבניהולו.
 – ואני מבקשת  לשאול. האמנם ????
 
כבר רמזתי כי עם כל הצער אני שותפה לדעה כי דרך ניהול המקרקעין ע"י המינהל אינה אופטימלית,  אך חשוב מאוד להבין כי לא הכל  נתון בידיו וחלק משמעותי מהתהליכים החיוניים לתפקודו הסביר אינם כלל באחריותן:
-כולם יסכימו כי ללא  תכניות מאושרות לא יהיו שיווקים, ולא תעזור הבקורת כי יש צורך בשיווק יח"ד רבות יותר.
-     ללא הסדר מקרקעין או אישור פרצלציות לא יהיה רישום נכסים בטאבו, וכשזהו המצב המינהל מוצא המינהל עצמו עמוק בתוך ניהול תחליף טאבו, שהרי רישום כלשהו חייב להתבצע.
 
- וגם אם שיווקת, ע"ס שומות ולא ע"ס גחמות, וכתוצאה מבקרת השמאי הממשלתי משתנות השומות, המינהל הוא שיוצג כשוטה הכפר. איך יכול להיות שמחיר הקרקע עלה פי שלוש וכן הלאה.
 
יש לזכור שהמינהל מתפקד:
- כשהוא מונחה הן ע"י המועצה המשמשת לו כמועצת מנהלים והן ע"י הממשלה, כשהוא מסובך בכבלי החלטות שונות ומשתנות, בלתי ניתנות לניהול ולשליטה.
- כשהוא נדרש למלא, במשאביו הדלים כל כך, לא רק את תפקידיו, אלא תפקידים שלא לשמם הוקם, כמו: ניהול תחליף טאבו בשל מצב רישום הדירות, ביצוע  תכנון ופיתוח במקום אחרים.
- כשהוא שבוי בידי האוצר ונציבות שרות המדינה המקצצים ללא הפסק במכסת העובדים, מונעים קליטת עובדים שחיוניים לביצוע העבודה ומתערבים בתהליכי העבודה והקצאת המשאבים, בצדק ושלא בצדק.
- ועצוב מכל, כאשר אינו מסוגל  לבצע תהליכי שינוי -מתחייבים ממש- במבנה המינהל, בשיפור רמת כח האדם בו, ובתפקוד עובדיו, מנימוקים הקשורים בבית פנימה, כשבמצב בו מצבת העובדים מדולדלת ומתדלדלת לא מתאפשר גם ביצוע חלק מהמטלות במיקור חוץ.
 
כשזה המצב  אין מנוס מלהכיר בקיומה של בעיה, בעיה ששינויים קוסמטיים וסיסמאות לא יפתרו.
 
אך מכאן ועד המסקנה שיש להעביר את מקרקעי ישראל לבעלות פרטית רחוקה מאוד הדרך, ולטעמי מסקנה כזו הינה הרת אסון ממש.
 
מדינת ישראל – שכנראה לא תתרחב בעתיד הנראה לעין אינה משופעת בקרקע באופן שתוכל  להיכנס להרפתקה של התפרקות  ממשאב חיוני זה  והעברתו לידי ידיים פרטיות
–        הצורך המשתנה בשימוש בקרקע אינו טעון הוכחה והחובה לשמר בידי המופקדים על כך (בין ממשלה ובין המועצה) את היכולת לתת מענה ליעדים לאומיים חיונית ממש. הן לנו והן לדורות הבאים.
 
ברגע שתופרט הקרקע, ואל תטעו, היא לא תעבור לידי הציבור הרחב, היא תעבור לידי מספר בעלי הון שישלטו גם במשאב זה. הרי שגם אם התנהלותם  תהיה הגונה וישרה, וזוהי נקודת המוצא שלי, ברור כי היא תוכתב משיקוליהם הם, תוך שימת דגש, לגיטימי מבחינתם, על  טובתם הכלכלית. כאשר לאף אדם אין זכות לבקש מאדם הקונה נכס במיטב כספו כי ינהג אחרת.
 
אך מה יעשה הציבור שירצה, למשל, כיעד לאומי להעדיף, מנימוק ראוי, התיישבות באזור מסוים, או יזקק לקרקע למטרות ציבוריות שתמיד תהיינה ותמיד תשתננה. תאמרו: המדינה תפקיע, אך לא אחדש כלום אם אומר שבעולם שבו מעמדו של קניין הפרט כה התחזק, גם ע"ח קניין הציבור, ניתן יהיה להפקיע בקלות ובתמורה סבירה. הפרטה סוחפת כזו היא בעיני סוג של רעיון עיוועים אשר משמעותו אינה אלא מכירת חיסול למקרקעי המדינה.
 
אין זאת אומרת שיש להמשיך ולקדש, תמיד, את עקרון אי מכירת הקרקע ובהחלט יש מקום, לשקול ולבצע שינויים בשיטת הענקת הזכויות בקרקע – בהתייחס לסוג השימוש בקרקע ולהיקף השימוש בה.
 
מהלך גדול וחשוב נעשה בהחלטה להתנתק משיטת החכירה, בכל הנוגע לקרקע למגורים, ולאפשר העברת בעלות לאזרחים. החלטה שהולדתה בועדת גדיש, המשכה בהחלטת ממשלה ובהחלטת מועצה.
זהו שינוי תפיסה, מתחייב לטעמי, שמקורו בהכרה כי לשיור הבעלות במגורים למדינה בבתי מגורים אין כל משמעות מעשית אלא משמעות דקלרטיבית בלבד.  דקלרציה שהתמורה שמשלמים  עבורה האזרח והמינהל כאחד כבדה.
אלא שנמצא מי שאומר, מדוע מגורים בלבד, מדוע לא להמשיך בהפרטה, לא להעביר בעלות ביתרת מקרקעי המדינה, בקרקע לתעסוקה, בקרקע חקלאית ובכל.
 
גם בהקשר זה, של קרקע לתעסוקה, הוחלט, בלחץ האוצר, על קיום פיילוט לפיו במשך השנתיים הקרובות תשווק קרקע לתעסוקה, ששטחה אינו עולה על 20 דונם בבעלות. בעוד שבחטיבות קרקע גדולות יותר, נמשיך ונשווק בחכירה.
 
אך האם כך ראוי לנהוג  בחטיבות הקרקע הגדולות באמת, המיועדות לחקלאות, בין שהינן מוחזקות בידי ההתיישבות ובין בידי אחרים???? – משמעות פעולה כזו הינה דרמטית מהיבט השפעתה על מאגר הקרקע העתידי שיעמוד לרשות הציבור, להגשמת יעדיו בעתיד, ובנוסף הינו מנותק לחלוטין מתכלית הקצאתה של קרקע זו ומתנאיה.
 
אם יש נושא שמחייב לטעמי חשיבה מחודשת ושונה הרי זה נושא הקרקע החקלאית. אותה קרקע שבהחלטה מס' 1 נקבע כי תוקצה בדרך של נחלה ובהחלטות 8,9, כולן  משנות ה-60, נקבע כי שר החקלאות , בהתיעצות עם הרשות לתכנון חקלאי במשרדו יקבע את תקן הנחלות בישוב חקלאי ואת גודל הנחלות.
-     האם מישהו רוצה לטעון ברצינות כי תקן נחלות שנקבע לפני 40 שנה הינו נכון היום?
-     האם מישהו יכול לטעון ברצינות כי גודל הנחלה- שנקבע כיחידה האמורה לשקף פוטנציאל פרנסה של משפחה- שהיה נכון לפני 40 שנה נכון עכשיו??
-     האם לא קרה כלום בחקלאות. ומאחר ואין ספק שקרה, האם הגיוני שאף אחד לא קם ??
-     האם אף אחד, בין מבין אלה שמופקדים על החקלאות מטעם המדינה, ובין מהציבור, אינו חושב שיש מקום להסתכלות מחודשת ולבדיקה של קביעות ישנות כל כך שהפכו מנותקות מהמציאות ??
-     האם אף אחד אינו חושב שבעצם אין מקום עוד למשטר הנחלות, ובמקום להמשיך ולעשות טלאי על טלאי  יש לאחוז השור בקרניו ולהציע פתרונות שונים שיתאימו למציאות בהתיישבות של שנות 2000.
-     האם באמת נכון להתייחס למושב ולקיבוץ כאל תאומים, לא זהים שצריך לדאוג שלא יקנאו ולכן נותנים להם מתנות דומות, פתרונות דומים, זאת כאשר כל אחד מהם שונה מרעהו ודורש פתרונות עצמאיים ושונים ???
 
לא צריך להיות דק אבחנה כדי להבין שללא ספק דברים השתנו וצריך היה זה מכבר לחשוב ולתת פתרונות רלוונטיים, שהשפעתם על היקף ואופן הקצאת הקרקע מיידים.
אך גם לא צריך להיות דק אבחנה או תמים במיוחד כדי להבין מדוע לא קרה מאום מכל אלה, ומדוע יש סיכוי טוב שגם לא יקרה.
 
 
שאלה גדולה  ורלוונטית היא השאלה האם תחליט קק"ל להפריד את  ניהול מקרקעיה ממקרקעי המדינה ור"פ.
אין להכחיש שהפרדה כזו תיצור כר נרחב לתפקידים במנגנון שיוקם, ובמישור המעשי המיידי ישתחרר המינהל מהצורך להתמודד עם מטלות לא פשוטות שנכסי קק"ל נושאים עימם (שכן יש לזכור כי החוזים החריגים והבעייתיים המצריכים טיפול פרטני ולא פשוט, הינם אותם חוזים ישנים של פיק"א וקק"ל משנים עברו) , אלה בערך היתרונות כולם והם זניחים ממש.
לא יהיה בכך, ככל הנראה, לשחרר את ק"ל מהצורך להתמודד עם החובה להקצות מקרקעיה בשוויון לכל אזרחי המדינה, אך בהחלט יהיה בכך סתימת הגולל על העיקרון, שלטעמי עדיין חשוב ורלוונטי, כי  ראוי שעל מקרקעי הציבור  יופעלו כללי ניהול שווים ומדיניות אחת.
 
ימים ושנים יגידו לאן אכן היו פניהם של מקרקעי ישראל, יש רק לקוות שנשכיל  לבחון ולבדוק את ההסדרים הקיימים מתוך פתיחות ולאמץ פתרונות אשר יתנו משקל ראוי ומאוזן לשיקולים השונים, כלכליים, חברתיים,ואחרים אשר משאב הקרקע צריך לתת מענה לכולם. את החובה הזו אנחנו חייבים לציבור.

gov