עקרונות שיטת המכרז להקצאת קרקע במגזר העירוני

כללי  

​אחד מתפקידיה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הוא הקצאת קרקעות למטרות שונות, בין היתר לבנייה למגורים. ועדות התכנון של הרשות המקומית ומשרד הפנים אחראיות לפרסום תוכניות בניין עיר (תב"ע) מפורטות, שעל בסיסן מקצה רמ"י קרקעות. שווי הקרקע נקבע על ידי שמאי מקרקעין. בתוכנית העבודה השנתית של הרשות מתוכננת הקצאת קרקעות לציבור בדרך של מכרז. אגף שיווק ומכרזים בשיתוף עם מרחבי הרשות מחליטים על הקצאת חטיבת קרקע מסוימת לציבור בדרך של מכרז וכן על אופי המכרז ותנאיו. 

קיימות שיטות שונות להקצאת קרקע במגזר העירוני:

  • מכרז פומבי

  • מכרז הרשמה והגרלה

  • מכרז למגרש בלתי מסוים

  • הקצאת קרקע ​עירונית לזמן קצר במכרז​

  • הקצאה ללא מכרז

 

מודעות על מכרזים מטעם משרדי הממשלה ניתן למצוא בעיתונות היומית. בין מודעות אלו מופיעים גם מכרזים של רמ"י.

במודעה המתפרסמת בעיתונות מופיעים הפרטים הבאים:

  • יוזם המכרז (רמ"י / רמ"י במשותף עם משרד הבינוי)

  • מיקום המכרז

  • מספר יחידות דיור

  • מס' מכרז ומס' תוכנית בניין עיר (תב"ע)

  • תאריך תחילת המכרז ותאריך סגירתו

  • פרטי אופן הגשת המכרז ואופן התשלום

 

פרסום על המכרז מופיע לפחות בעיתון יומי אחד בעברית או בערבית ובאתר רשות מקרקעי ישראל. בדרך כלל ניתן לגשת למכרז תוך כ-‎30 יום מתאריך הפצת חוברת המכרז לציבור.

ניתן להוריד את מסמכי המכרזים, ללא תשלום, מאתר האינטרנט של הרשות. ניתן גם לקבל מידע על מכרזים לבנייה (היצע של מגרשים, מיקומם, תאריכי הרשמה, מועדי הגרלות ועוד) באתר, בדף פרסום מכרזי מקרקעין. 

במכרזים שבהם חובה לצרף את החוברת המקורית (מכרזים המשותפים לרמ"י ולמשרד הבינוי) ניתן להגיש הצעות רק באמצעות חוברת המכרז שתימסר במרחבי רמ"י. אם יש לצרף את החוברת המקורית - הדבר יצוין בחוברת המכרזים.

חוברות המכרז כוללות:

  • שטחי המגרשים

  • מחיר המינימום (במכרז) או מחיר הקרקע ("הרשמה והגרלה" ) ומחיר הפיתוח לכל מגרש.

  • פירוט הזכויות והחובות של הזוכים במכרז או בהגרלה.

  • תהליך מסירת הקרקע לזוכים.

  • התנאים להשתתפות במכרז או בהגרלה (תאריך פתיחה, תאריך סיום ועוד).

  • סדרי הרשמה והגרלה אם מדובר במכרז הגרלה (תאריך ההגרלה, מי זכאי להירשם, סכום הפיקדון הנדרש ועוד).

לאחר ההגרלה או קביעת הזוכה במכרז על ידי ועדת המכרזים, יקבל הזוכה הודעה בחוברות הרשמה והגרלה על זכייתו, ובה פירוט של פרטי המגרש ותנאי התשלום. תוצאות המכרזים מתפרסמות גם בא​תר רשות מקרקעי ישראל​.

לתשומת לבכם, בכל פרויקט חדש של "בנה ביתך" מוקצים כ-10 אחוזים מהמגרשים לנכים בדרך של הרשמה והגרלה, עבור אזרחי ישראל או תושבים חוזרים, שימציאו אישור כמפורט בתנאי המכרז. סדר הקדימויות להגרלת המגרשים יהיה בהתאם למפורט: א. נכי צה"ל קשים או נפגעי פעולות איבה בדרגת נכות 100 אחוזים+ (מיוחדת); ב. נכי צה"ל קשים או נפגעי פעולות איבה בדרגת נכות קשה; ג. נכה בדרגת נכות 75 אחוזים לפחות עקב מוגבלות בניידות לצמיתות; ד. עיוורים בדרגה 100 אחוזים לצמיתות. לפרטים ראו הטבות לנכים ובעלי מוגבלויות.

שיטות המכרז השונות  

מכרז פומבי

רשאים לגשת למכרז אזרחים תושבי ישראל וכן העונים על הקריטריונים שהתפרסמו בהחלטת מועצה מס' 1148 מיום 9.3.2008 בעניין "הקניית זכויות במ​קרקעין ​ל​זרים וזכאים לעלות לישראל על פי חוק השבות, התש"י-1950". ישנם גם מכרזים בתנאים מיוחדים שנקבעו, כגון מכרזים עבור תושבי מקום, מחוסרי דיור, נכים, דיור מוגן ועוד.

על המציעים לשלשל את הצעתם לתיבת המכרזים במרחב עד למועד האחרון הנקוב בחוברת. ועדת המכרזים הארצית תבדוק את ההצעות השונות ותקבע מיהו הזוכה בהתאם לנהלים התקפים ברמ"י באותה עת. הזוכים במכרז חותמים בדרך כלל על חוזה חכירה ישירה לטווח ארוך (98 שנים למגורים ו-49 שנים לשאר הייעודים). בחוזה הם מתחייבים להשלים את הבנייה המיועדת בתקופת זמן מוגדרת (בדרך כלל 3 שנים). חוזה חכירה ישירה כולל זכויות עתידיות בקרקע, והוא נחתם ללא הסכם פיתוח. למרות זאת, בחכירה ישירה ייתכן שיווק בהתאם להסכם פיתוח, על פי שיקול דעתה של רמ"י.

מניעת השתתפות במכרזי הרשות - רשימת חברות "סרבניות רישום"

הרשימה כוללת פרטי חברות קבלניות שלא השלימו רישום בלשכת רישום המקרקעין של בית משותף ו/או זכויות משתכנים בשני תיקי רשות או יותר או בתיק אחד המתייחס ל-100 יחידות דיור ומעלה, והרשות הגישה נגדן תביעות משפטיות בגין תיקים אלה. החברות המוגדרות כ"סרבניות רישום" יורשו להשתתף במכרזי הרשות להקצאת קרקע רק בתנאי שיצרפו להצעתן ערבות להשלמת המחויבות שבגינה הוגדרו כ"סרבניות רישום" לפי החלטת מועצה מס' 1116 מיום 5.9.2007.

מכרז הרשמה והגרלה לבנייה עצמית למגורים

לעתים מפרסמת רמ"י, על פי שיקול דעתה, מכרזים לבנייה עצמית בדרך של הרשמה והגרלה. במקרים אלה מחיר הקרקע קבוע. בתום ההרשמה נערכת הגרלה פומבית, ובהגרלה נקבעים הזכאים לקבל מגרש לבנייה, והסדר שעל פיו הם יכולים לבחור מגרש. זכאים להירשם להגרלה:

  • אזרחים תושבי ישראל, שגילם אינו פחות מ-‎18.

  • תושבים חוזרים בעלי אישור מתאים מטעם משרד הקליטה.

  • תושבי חו"ל שימציאו אישור על פתיחת תיק עלייה בסוכנות היהודית.

  • ישנם גם מכרזים המיועדים לקבוצות ייחודיות, כגון תושבי מקום, מחוסרי דיור, נכים, מבקשי דיור מוגן ועוד.

יתרת המגרשים, שאיש לא זכה בהם במכרז, ישווקו לעתים, על פי שיקול דעתה של הרשות, בשיטת המדף במלוא המחיר, בדרך כלל לתקופה של 6 חודשים. מודעה בעיתון תפנה את הנרשמים לחוברת המכרז של האתר שבו מצויים המגרשים הללו.

מכרז למגרש בלתי מסוים

לפי שיטה זו, המשתתפים מציעים מחיר, ובעל ההצעה הגבוהה ביותר מוזמן לבחור ראשון את המגרש; בעל ההצעה השנייה בגובהה מוזמן לבחור את המגרש השני וכן הלאה.

הקצאה ללא מכרז

תקנות חוק ח​ובת המכרזים מפרטות ‎89 נסיבות שבהן ניתן להקצות קרקע בפטור ממכרז ועוד כמה מקרים שבהם מותר לערוך מכרז סגור במקום מכרז פומבי. כך למשל, פטורות ממכרז הקצאה למטרות ציבוריות (ביוב, חשמל, מים), הקצאה למטרות חינוך, תרבות ואמנות הקצאה למטרות בריאות או לשירותי רווחה. גם הקצאה לשירותי בידור, ספורט ונופש או למטרות ציבוריות אחרות, שקובעת ועדת משנה של מועצת מקרקעי ישראל לפי פניות מנהל רמ"י, אינה חייבת במכרז. הפטור ממכרז ניתן בתנאים המפורטים בתקנות, ובדרך כלל נדרשת המלצת המשרד הממשלתי הנוגע בדבר. ראו פירוט של הקצאות בפטור ממכרז ב​דפי המי​דע לאזרח​.

​הקצאת קרקע עירונית לזמן קצר במכרז

הקצאה לזמן קצר נעשית במקרים שבהם הרשות רוצה להבטיח את האפשרות להחזיר לידיה את השטח בתום תקופת זמן מוגבלת. לדוגמה, מגרש המתוכנן לבנייה יוכל לשמש, עד שיוחכר לצורך הבנייה, כחניון לרכב או כאתר פסולת. ההקצאה לזמן קצר תיעשה גם במקרים שבהם ייעוד הקרקע חקלאי, אך אינו משמש בפועל למטרה זו, או במקרים שבהם אין תכנון לגבי הקרקע או שקיים תכנון חוזר. במקרים אלו ניתן להקצות את הקרקע לזמן קצר לייעוד אחר עד לסיום הליכי התכנון, וייקבעו תנאים שיבטיחו כי לא ייבנה בשטח המוחכר מבנה קבע. הקמת מבנה ארעי תותר רק לאחר קבלת הסכמה מפורשת של רמ"י, ורק אם המטרה שלשמה הוקצה השטח מחייבת הקמת מבנה כזה, ובתנאי שהיקף הבנייה סביר ביחס לגודל המגרש. כדי להבטיח במידת האפשר כי אכן תישמר האפשרות לפינוי הקרקע המוחכרת בתום התקופה, נדרש החוכר ​למסור לרשות ערבות בנקאית.

gov