מתן ארכה להסכם פיתוח או למועדי השלמת בנייה בחוזה חכירה

הסבר  

  • עסקאות המתבצעות ברשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) מותנות, בין היתר, בעמידה במועדים שנקבעו בהסכם להשלמת הבנייה (ועמידה באורכות להשלמת הבנייה- אם ניתנו). ככלל, רמ"י תבטל עסקאות בשל אי עמידה במועדים אלו.

  • יחד עם זאת, במקרים בהם היזם לא עמד במועדים שנקבעו בהסכם להשלמת הבנייה- רמ"י רשאית לאשר ארכה להשלמת הבנייה.
    המבקש ארכה יפנה לרמ"י באמצעות  "טופס בקשה - ארכות להסכם פיתוח או למועדי השלמת הבנייה בחוזה חכירה"  ובצירוף כל המסמכים הנדרשים.
    בחלק מהמקרים מתן ארכה להשלמת הבנייה תותנה בתשלום. בנוסף, רמ"י רשאית לדרוש ערבות ביצוע להבטחת השלמת הבנייה במועד והכל בכפוף לתנאים המופיעים בנוהל " ארכות להסכם פיתוח או למועדי השלמת הבנייה בחוזה חכירה".

  • בעסקאות הקצאה בפטור ממכרז (לא כולל הרשמה והגרלה) תינתן תקופה של 48 חודשים  מיום אישור העסקה לצורך השלמת הבנייה בכל סוגי מטרות הקצאות המקרקעין. יחד עם זאת, רשאית רמ"י, לקבוע מראש בהסכם מועדים שונים להשלמת הבנייה בשים לב בין היתר למועד מסירת המגרש, חסמי בנייה שאינם תלויים ביזם, גודל הפרוייקט ומורכבותו.

  • בהקצאת קרקע בפטור ממכרז למטרת תעסוקה, ינתנו ארכות אשר לא יעלו במצטבר על שנתיים מהמועד שנקבע להשלמת הבנייה, ובתשלום של 6% מערך המקרקעין או 50,000 ₪ הגבוה מבין השניים, לכל שנה של ארכה.

  • בהקצאת קרקע בפטור ממכרז שניתנה למטרת תעסוקה לצורך מתן ארכה ידרש היזם להמציא את המלצת המשרד הרלוונטי אשר על בסיס המלצתו הוקצתה הקרקע לצורך מתן הארכה.

  • בעסקות במכרז - יזם/חוכר אשר זכה במקרקעין במכרז יקבל ארכה אחת ללא תשלום עד לתאריך 31.12.2018.

  • יזמים אשר זכו במכרזי מחיר מטרה, מחיר למשתכן ודיור להשכרה לא יחויבו בגין אורכות ויהיו כפופים לתנאי המכרז, לרבות הסכם הבנייה בכל הנוגע למועדי הביצוע (ערבויות ביצוע וכו').

  • במקרים בהם נמסרו המקרקעין ליזם במועד שבו לא נותרו לו לפחות 36 חודשים למועד שנקבע להשלמת הבנייה או במקרה בו הוכח להנחת דעתה של רמ"י כי הייתה מניעה לקבל היתר בנייה, שלא באשמת היזם, יתווספו ליזם למועד שנקבע להשלמת הבנייה , מספר הימים הנדרשים להשלמת תקופה של 36 חודשים, (כלומר המועד שנקבע להשלמת הבנייה בהסכם יידחה למועד מאוחר יותר כך שיוותרו ליזם  36 חודשים ממועד הסרת המניעה) וזאת ללא תשלום נוסף.
    בנוסף, על היזם להגיש אסמכתאות תומכות בעניין (אישור מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובנייה , מניעה לקבלת היתר בנייה), אישור גורם מפתח (מניעה של בעיות פיתוח) או אישור מכל גורם אחר שיניח את דעת רמ"י.

  • במקרים בהם בוצעה בנייה חלקית – וכאשר ניתן לפצל את חטיבת המקרקעין למגרשים על פי תכנית, תהא רמ"י רשאית לתקן את ההסכם ולגרוע מתוכו את המקרקעין בהם לא הושלמה הבנייה. במקרים אלו יחולו התנאים שבנוהל "ביטול עסקאות". 

  • במקרים בהם הושלמה הבנייה, כלומר - הסתייימה בניית שלד וגג בהתאם לתצהיר מהנדס או אדריכל, בחלק מהמבנים במקרקעין, התשלום בגין ארכה יהיה באופן יחסי רק לגבי החלק במקרקעין בו לא הושלמה הבנייה.

  • במקרים מיוחדים הנהלת רמ"י תהא רשאית לשקול באופן פרטני מתן ארכה ואת התנאים לאישורה בהתאם לנסיבות.

  • היטל השבחה - במידה והיזם חוייב בתשלום היטל השבחה על ידי הוועדה המקומית, יהיה זכאי היזם להחזר מרמ"י בגובה היטל ההשבחה כל עוד התשלום לרמ"י בגין דמי ההיתר לא פחת מ-31% מההפרש. ההחזר יישא הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א-1961 ממועד תשלום דמי ההיתר. 

  • הכללים הכתובים לעיל לא יחולו במקרים הבאים:

​- בעלי הסכם חכירה שמימשו את מטרת ההקצאה וביצעו עסקאות שינוי יעוד וניצול או פיצול מגרש.
  הקצאת מקרקעין מכח חוק יישום תכנית ההתנתקות, התשס"ה-2005.
- הקצאת מקרקעין אגב חילופי קרקעות.
- הקצאת מקרקעין בפטור ממכרז למגזר הערבי והבדואי במסגרת הסדרי פינוי על פי החלטות
  מועצת מקרקעי ישראל.
- יזמים אשר זכו במכרזי מחיר מטרה, מחיר למשתכן ודיור להשכרה לא יחויבו בגין ארכות ויהיו כפופים לתנאי
  המכרז, לרבות הסכם הבנייה בכל הנוגע למועדי הביצוע (ערבויות ביצוע וכו').

- יזם אשר סיים את הבנייה עד ליום 31.12.2016 לא יחויב בתשלום בגין ארכה, אף אם המועד להשלמת הבנייה  שלו תם לפני.

פטור מתשלום בגין ארכה במקרים חריגים

  • פטור מתשלום בגין ארכה על פי המקרים החריגים המפורטים בטבלה יחול בהתאם לתנאים הבאים במצטבר:

  • בהסכמים לבנייה למטרת מגורים עד 8 יחידות דיור (כולל) שלפחות צד אחד להסכם אינו תאגיד- 

  • המקרה החריג ארע לבעל זכויות שאינו תאגיד 

  • המקרה החריג ארע לאחר המועד המקורי לאישור העסקה. 

  • אם האירוע החריג התרחש כאשר הסכם הפיתוח לא היה בתוקף הסכם הפיתוח יוארך ההסכם ללא תשלום דמי ארכה עד עד ל-31.12.16. לאחר מועד זה יחולו הכללים שלהלן.

  •  להלן המקרים החריגים שהוגדרו לעניין פטור מתשלום על הארכה:

- מוות של בעל הזכויות או בן/בת זוגו או מי מהילדים שלהם (לרבות ילדים של אחד מבני הזוג).
תינתן ארכה אחת לשלוש שנים מיום הפטירה ללא תשלום.
(במקרה בו היה מצב בריאותי קשה לפני הפטירה יחול בנוסף חריג המצב הבריאותי).

- גירושין על פי פסק דין של בעל הזכויות ובלבד שהעברת הזכויות תהיה לאחד מבני הזוג או למי מילדיהם.
תינתן ארכה לשלוש שנים ללא תשלום ממועד פסק דין המאשר את הסכם המכר/העברה ללא תמורה (בין בעל הזכויות לבין רוכש הזכויות מכוח הסכם הגירושין).

- מצב בריאותי קשה של בעל הזכויות או בן/בת זוגו או מי מהילדים שלהם (לרבות ילדים של אחד מבני הזוג).
תינתן ארכה לשלוש שנים ללא תשלום מהמועד בו נקבע קיומו של המצב הבריאותי הקשה כהגדרתו להלן.
במקרה בו החריג עדיין מתקיים, ארכה כאמור תינתן בשנית וחוזר חלילה מהמועד בו המצב הבריאותי הקשה חדל מלהתקיים.

  • מצב כלכלי קשה אינו נחשב "חריג" בכל סוגי ההקצאות.​​​

שיעורי תשלום

סוג הנכס

סוג הקצאה

תקופה נוספת מסיום מועד הבנייה

דמי קניית ארכה

סה"כ התקופה להשלמת הבנייה (שלד+גג) מיום אישור העסקה

הערות

מגורים

א. בנייה נמוכה (קבלנים) – עד 50 יחדות דיור (להלן: יח"ד)

ב. בנייה רוויה/ בנייה רוויה הכוללת שימושים מעורבים – עד 100 יח"ד

 

שנה ראשונה

2% מערך המקרקעין *

ללא הגבלה

א. בהקצאה במכרז למגורים תינתן ארכה עד לתאריך 31.12.18 ללא תשלום לאחר מכן יש לחייב בהתאם לטבלה

ב. דמי קניית ארכה כמפורט בטבלה לא יפחת מ-25,000 ₪.

שנתיים ראשונות

4% מערך המקרקעין.

שנה שלישית

3% מערך המקרקעין

שנה רביעית

5% מערך המקרקעין

שנה רביעית והלאה

5% מערך המקרקעין

בבנייה רוויה מעל 100 יח"ד ובנייה נמוכה מעל 50 יח"ד

שנה ראשונה

2% מערך המקרקעין *

בעסקות שאושרו עד 31.12.12 – 7 שנים.

בעסקות שאושרו מה- 01.01.13- 8 שנים

א. בהקצאה במכרז למגורים תינתן ארכה עד לתאריך 31.12.18 ללא תשלום לאחר מכן יש לחייב בהתאם לטבלה

ב. מעבר לתקופת הפיתוח העסקה תובא לביטול בכפוף לשימוע שיתקיים בהנהלת המרחב.

שנתיים ראשונות

4% מערך המקרקעין.

שנה שלישית

3% מערך המקרקעין

שנה רביעית

5% מערך המקרקעין

שנה רביעית והלאה

5% מערך המקרקעין

בנייה נמוכה עד 4 יחידות דיור (כולל) שלפחות צד אחד להסכם אינו תאגיד

לכל שנת ארכה

2% מערך המקרקעין או 10,000 ₪ (באזור עדיפות לאומית א' ובקו עימות-5000 ₪) הגבוה מבין השניים

ללא הגבלה

 

בנייה עד 8 יח"ד(כולל) שלפחות צד אחד להסכם אינו תאגיד- במגזר המיעוטים

לכל שנת ארכה

2% מערך המקרקעין או 10,000 ₪ (באזור עדיפות לאומית א' ובקו עימות-5000 ₪) הגבוה מבין השניים

ללא הגבלה

 

תעסוקה

תעסוקה במכרז

שנה ראשונה

2% מערך המקרקעין *

א. בעסקות שאושרו עד 3.1.12.12 – 7 שנים.

ב. בעסקות שאושרו מה- 01.01.13- 8 שנים

א. בהקצאה במכרז למגורים תינתן ארכה עד לתאריך 31.12.18 ללא תשלום לאחר מכן יש לחייב בהתאם לטבלה.

ב. דמי קניית ארכה כמפורט בטבלה לא יפחת מ-25,000 ₪.

שנתיים ראשונות

4% מערך המקרקעין.

שנה שלישית

3% מערך המקרקעין

שנה רביעית

5% מערך המקרקעין

תעסוקה בפטור ממכרז

לכל שנת ארכה

6% מערך המקרקעין או 50,000 ₪ הגבוה מבין השניים

א. בעסקות שאושרו עד 3.1.12.12 – 5 שנים.

ב. בעסקות שאושרו מה- 01.01.13- 6 שנים

הארכה תינתן לתקופה של עד לשנתיים מיום מועד סיום הבנייה.

תעסוקה במשבצת – מגזר חקלאי

לכל שנת ארכה

6% מערך המקרקעין או 50,000 ₪ הגבוה מבין השניים

ללא הגבלה

תינתן ארכה עד לתאריך 31.12.18 ללא תשלום

מטרות ציבוריות

מטרות ציבוריות מתקנים הנדסיים ותשתיות (למעט הקצאה לרשות מקומית)

לכל שנת ארכה

1.5% מערך המקרקעין או 5,000 ₪ הגבוה מבין השניים

א. בעסקות שאושרו עד 3.1.12.12 – 7 שנים.

ב. בעסקות שאושרו מה- 01.01.13- 8 שנים

הארכה תינתן לתקופה של עד ל-4 שנים מיום מועד סיום הבנייה כפי שנקבע בהסכם הפיתוח המקורי.

חקלאי

מטעים לתקופה

לכל שנת ארכה

5,000 ש"ח

4 שנים

הארכה תינתן לתקופה של עד לשנתיים מיום מועד סיום הבנייה כפי שנקבע בהסכם הפיתוח המקורי.

קרקע חקלאית ששינתה ייעודה

על פי החלטות מועצת מקרקעין ישראל 533, 611, 640, 666, 717, 727

מעבר לחוזה חכירה.


 

א.  51% מההפרש בין ערך המקרקעין הנושא הפרשי הצמדה בלבד (ללא ריבית) לבין ערך המקרקעין במועד מתן הארכה בהתייחס לאותן זכויות, על פי שומה עדכנית

ב. בקו עימות – 11% מההפרש בין ערך המקרקעין הנושא הפרשי הצמדה בלבד (ללא ריבית) לבין ערך המקרקעין במועד מתן הארכה בהתייחס לאותן זכויות, על פי שומה עדכנית.

א. 4 שנים מיום תשלום דמי הארכה

א. על התשלום יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית

ב. התשלום לא יפחת
מ -12% מערך הקרקע למעט קו עימות.


*אם לדעת רמ"י ניתן להשלים את הבנייה בתוך שנה.

הערה: חיוב בגין חלקי שנים – בהתאם להחלטת המועצה חיוב דמי הארכה מתבצע בגין שנים שלמות ולכן גם אם מבוקשת ארכה של חודש מעבר לתקופה להשלמת הבנייה ( שלד + גג ) בעל הזכויות יידרש לשלם דמי ארכה בגין שנה שלמה.​​

הגשת בקשה  

  • רשאי להגיש בקשה יזם אשר לא עמד במועד השלמת הבניה הנקוב בהסכם עם רמ"י (כמפורט לעיל).

  • הטיפול בבקשה על ידי רשות מקרקעי ישראל, מותנה בהגשת טופס הבקשה - ארכות להסכם פיתוח או למועדי השלמת הבנייה בחוזה חכירה וכל מסמכי החובה כמפורט בטופס הבקשה, למרחב העסקי/השירות שבתחומו נמצאים הנכס/ הקרקע, שבגינו/ה מוגשת הבקשה.

  • אם המסמכים הוגשו ומולאו כראוי, הבקשה תועבר להמשך טיפול ביחידות המקצועיות ברשות מקרקעי ישראל והודעה על כך, בצירוף מספר התיק ושובר לתשלום אגרה, תישלח לפונה. אחרת, הבקשה תוחזר לפונה בלוויית כל מסמכי החובה שהוגשו, לצורך תיקון והגשה חוזרת. אם תדחה הבקשה תשלח הודעה בכתב.
  • שים לב – אין צורך להתייצב במשרדי רשות מקרקעי ישראל לצורך הגשת הבקשה. ניתן לשלוח את הבקשה בדואר רשום.
  • ניתן לברר את כתובת המרחב העסקי/השירות המטפל בנכס המבוקש, באמצעות שירות "מי מטפל בך" או במוקד הטלפוני: 5575* / 03-9533333.

הבהרות  

  • דף מידע זה מנוסח בלשון זכר מטעמי נוחות, אך מיועד לנשים ולגברים כאחד.
  • אין במידע שלהלן משום תחליף לייעוץ מקצועי וכל הנאמר בו אינו יכול לשמש עילה לתביעה כלשהי.
  • אם קיימת סתירה בין מידע זה לבין הוראות הדין יחולו הוראות הדין.
  • לבירור מצב הבקשה בכל שלב, יש למסור את מספר התיק לנציג השירות במוקד הטלפוני: 5575* / 03-9533333.
  • רשות מקרקעי ישראל מוסמכת, בין היתר, לדחות את הבקשה, לאשרה בתנאים או להתנות את הדיון בה בתנאים.
  • ביצוע התשלום, לרבות תשלום חובות עבר אם קיימים, במועד שיקבע על ידי רשות מקרקעי ישראל הוא תנאי להשלמת העסקה.

  • אם רשות מקרקעי ישראל תחליט לאשר את ביצוע העסקה, היא תתבצע בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי רמ"י, שתהיינה בתוקף במועד ביצוע העסקה.

מידע נוסף  

קבצים להורדה

gov